Le statut de loueur en meublé non professionnel a longtemps reposé sur un raisonnement simple : l’amortissement du bien efface l’imposition des loyers pendant quinze à vingt ans. Ce raisonnement reste exact à l’entrée. Il a cessé de l’être à la sortie, et c’est tout l’équilibre du dispositif qui s’en trouve modifié.
Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes et ne demande aucune comptabilité. Pour la location meublée de longue durée, l’abattement est de 50 % dans la limite d’un plafond de recettes annuelles revalorisé pour 2026. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi dite Le Meur a fortement durci le régime : abattement ramené à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €.
Le régime réel déduit les charges effectives — intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges, assurance, frais de gestion — et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. C’est ce dernier mécanisme qui explique l’attrait historique du LMNP : comptablement, la valeur du bâti se déprécie chaque année, ce qui réduit voire annule le résultat imposable, sans aucune sortie de trésorerie.
La règle d’arbitrage est arithmétique : dès que vos charges réelles augmentées de l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, le réel devient plus favorable. Avec un crédit en cours, ce seuil est franchi dans la grande majorité des situations. Le réel impose en contrepartie une comptabilité annuelle, dont le coût doit entrer dans le calcul.
La réintégration des amortissements dans la plus-value
C’est le changement structurel. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière : le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements cumulés, ce qui augmente mécaniquement l’assiette taxable.
Concrètement, l’avantage obtenu chaque année pendant la détention est en partie repris au moment de la vente. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, mais sur une base plus élevée. Certaines résidences services — étudiantes, seniors, établissements pour personnes dépendantes — ont été exclues de cette réintégration.
Cette réforme ne rend pas le LMNP inintéressant : elle transforme un avantage définitif en avantage de trésorerie étalé. Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention atténuent l’effet. Sur un horizon court, en revanche, l’équation change nettement.
Ce qu’il faut vérifier avant de revendre
- Le montant cumulé des amortissements pratiqués depuis l’origine, y compris ceux antérieurs à la réforme.
- La durée de détention effective et les abattements acquis, en distinguant l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux, dont les barèmes d’abattement diffèrent.
- La ventilation retenue entre terrain et bâti : le terrain n’étant pas amortissable, une ventilation approximative fragilise le plan d’amortissement en cas de contrôle.
- Le statut du bien : une résidence services peut échapper à la réintégration.
- L’intérêt éventuel d’un décalage de la vente, si vous approchez d’un seuil d’abattement.
Cette analyse gagne à être menée avant l’achat, et non au moment de vendre. Le choix entre meublé et location nue se joue en grande partie sur cette question de sortie, que nous comparons dans déficit foncier ou LMNP.
Questions fréquentes
Le statut LMNP existe-t-il toujours ?
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel subsiste, avec ses deux régimes d’imposition et la possibilité d’amortir le bien au régime réel. Les conditions d’accès restent liées au niveau de recettes locatives et à leur part dans les revenus du foyer, au-delà desquels le loueur bascule vers le statut professionnel. Ce sont les modalités de sortie et les seuils applicables aux meublés de tourisme qui ont été modifiés, pas le principe du régime.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Pour les cessions postérieures au 15 février 2025, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la détention. L’assiette imposable augmente donc mécaniquement, y compris pour les amortissements pratiqués avant la réforme. Les abattements pour durée de détention restent applicables mais portent sur cette base élargie. Certaines résidences services sont exclues du dispositif.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
La comparaison est arithmétique : additionnez vos charges déductibles réelles et l’amortissement annuel du bien et du mobilier, puis comparez ce total à l’abattement forfaitaire du micro-BIC appliqué à vos recettes. Si le total dépasse l’abattement, le réel est plus favorable. Avec un crédit en cours, cette condition est presque toujours remplie. Intégrez toutefois le coût annuel de la comptabilité, indispensable au régime réel.
L'amortissement peut-il créer un déficit imputable sur mon revenu global ?
Non. En location meublée non professionnelle, l’amortissement ne peut pas générer de déficit : il est plafonné au montant du résultat avant amortissement. La fraction non utilisée n’est pas perdue, elle est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. Les déficits issus des autres charges sont quant à eux imputables uniquement sur les bénéfices de même nature des années suivantes.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
Oui, l’option pour le régime réel se formule auprès de l’administration fiscale dans les délais applicables, et elle est reconductible. Le passage se fait fréquemment lors d’un changement de situation : acquisition financée à crédit, travaux importants, hausse des loyers. Le retour au micro-BIC reste possible mais nécessite d’anticiper les conséquences sur le suivi des amortissements déjà pratiqués.
Faut-il vendre son bien en LMNP avant d'avoir trop amorti ?
C’est un raisonnement séduisant mais souvent trompeur. Vendre tôt limite le montant des amortissements réintégrés, mais prive aussi des abattements pour durée de détention, qui montent en puissance avec le temps et finissent par exonérer la plus-value. L’arbitrage dépend du montant amorti, du prix de revente envisagé et de votre horizon patrimonial : il justifie un chiffrage individuel plutôt qu’une règle générale.
