Avoir une vision claire du crédit immobilier permet de trouver la solution la mieux adaptée à sa situation.
Les financements
- Le crédit amortissable à taux fixe ou variable pour acheter une résidence principale, secondaire ou financer un investissement locatif,
- Le crédit Relais pour acheter un nouveau bien avant d’avoir revendu,
- Le crédit In Fine pour financer et optimiser vos investissements locatifs.
Le taux du crédit est le pourcentage appliqué au montant prêté nécessaire à votre achat qui génère ainsi des intérêts liés au crédit accordé par un établissement bancaire.
Deux types de taux possibles pour votre crédit :
- Taux fixe : le taux est fixé au début de l’emprunt et ne change pas pendant la durée de l’emprunt. Le taux fixe peut être modulable.
- Taux variable : le taux change pendant la durée de l’emprunt.
Durée et mensualités
Elles sont à fixer selon votre capacité de remboursement. Les professionnels estiment que vos mensualités ne doivent pas excéder 30% de vos revenus mensuels.
La durée de l’emprunt et le montant des mensualités sont liés :
- Emprunt courte durée : le coût de l’emprunt sera moins élevé, mais la mensualité du prêt sera plus élevée,
- Emprunt sur une durée plus longue : la mensualité du prêt sera plus faible, mais le coût total sera plus élevé.
Pour choisir la durée et les mensualités, vous suivez donc un double objectif :
- Minimiser le coût de votre crédit, il faut donc que la durée soit la plus courte possible, et donc la mensualité la plus élevée possible,
- Respecter votre capacité de remboursement (mensualités inférieures à 30 % des revenus mensuels).
Faire évoluer vos mensualités peut également être une solution. Elles peuvent être modulables c’est-à-dire augmenter ou baisser selon les périodes de la vie.
L’Apport
L’apport est la somme d’argent que vous allez investir dans votre achat pour compléter l’emprunt. Il va vous permettre de négocier les conditions de votre prêt.
Plus votre apport est important, plus la banque aura confiance en votre capacité d’épargne et pourra vous proposer un taux intéressant. L’idéal pour négocier les meilleures conditions de remboursement est un apport personnel de 30%.
L’apport personnel vient de vos économies, placements, déblocage d’une participation entreprise, déblocage d’un produit d’épargne …
Certaines banques peuvent considérer les prêts aidés à taux réduits comme un apport personnel, par exemple :
- prêt Epargne Logement (PEL ou CEL)
- prêt à taux zéro plus
Les banques demandent en général un apport minimum de 10% du montant de l’achat. Ce montant équivaut au moins aux frais de notaire et de caution.
Assurez votre crédit en toute sérénité
Les établissements bancaires ou financiers demandent une assurance de prêt immobilier couvrant les risques suivants :
- Décès : cette garantie est obligatoire quelque soit le type d’acquisition.
- Perte totale et irréversible d’autonomie : cette garantie s’applique à toute personne ayant moins de 65 ans, étant dans l’incapacité définitive d’exercer une activité rémunérée et dans l’obligation d’avoir une assistance permanente pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer, …) Il s’agit d’une dépendance lourde, d’une invalidité physique ou mentale.
- Incapacité temporaire de travail : L’assuré est dans l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle lui assurant son salaire à la suite d’un accident ou d’une maladie. Carence pour la plupart des contrats.
- Incapacité permanente totale : l’assurance couvre les personnes ayant un taux d’invalidité supérieur à 66% et moins de 65 ans.
- Perte d’emploi.
L’assurance protège l’emprunteur et sa famille. En cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, ou d’invalidité permanente totale, elle rembourse les sommes restant dues.
En cas d’incapacité temporaire ou d’invalidité permanente, totale ou partielle, elle assure le remboursement des échéances. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, les établissements bancaires ou financiers l’exigent lors de la mise en place d’un prêt immobilier.
Tout savoir sur les garanties
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les établissements bancaires ou financiers qui financent tout ou partie de l’acquisition demandent à l’emprunteur de garantir son prêt.
En cas de défaillance de l’emprunteur, ils disposeront ainsi de solutions facilitant la récupération de la somme d’argent prêtée.
Il existe trois principaux types de garantie:
Hypothèque
L’hypothèque conventionnelle est une garantie inscrite sur un immeuble aux fins de garantir le remboursement du montant du crédit souscrit. Elle permet au Prêteur qui a consenti le Prêt à l’emprunteur d’être assuré de percevoir les fonds nécessaires au remboursement de sa créance en cas de vente de l’immeuble donné en garantie.
L’hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière. Au total, les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
En cas de vente du bien conclue avant le terme du Prêt, le Prêteur doit donner préalablement mainlevée de l’hypothèque inscrite.
IPPD (Inscription de Privilège du Prêteur de Deniers)
L’IPPD est une garantie inscrite uniquement sur les biens anciens ou neufs achevés (ou sur un terrain à bâtir) qui permet à l’établissement de crédit ayant prêté tout ou partie des fonds nécessaires à l’acquisition dudit bien, d’être assuré de percevoir les fonds nécessaires au remboursement de sa créance en cas de vente de l’immeuble donné en garantie.
L’hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié. Elle ne fait pas l’objet d’une taxe de publicité foncière. Au total, les frais d’hypothèque représentent environ 1.3 % du montant du prêt.
En cas de vente du bien avant l’échéance du crédit, vous devrez faire procéder à la mainlevée de l’inscription du privilège de Prêteur de deniers.
Sociétés de cautionnement
La garantie peut également être apportée par un organisme spécialisé (établissement de crédit, compagnie d’assurances, mutuelle) qui se chargera, si vous êtes défaillant, de rembourser le Prêteur.
Ces sociétés, en contrepartie du paiement par l’emprunteur d’un pourcentage de la somme empruntée, assurent le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement par l’emprunteur. La société de cautionnement dispose ensuite d’un recours contre l’emprunteur.
Cet acte ne nécessite pas l’intervention du notaire. Il s’agit d’un acte sous seing privé.
