compromis de vente

Le compromis de vente est l’acte qui engage réellement les parties : l’acte authentique signé plus tard chez le notaire ne fait qu’exécuter ce qui y a été convenu. C’est donc au moment du compromis, et non à la signature finale, que se jouent le prix, les délais et les protections.

Compromis ou promesse : deux actes différents

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acquéreur à acheter. La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, l’acquéreur disposant d’une option qu’il lève ou non, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation.

Cette distinction juridique a des conséquences pratiques réelles sur les recours en cas de défaillance de l’une des parties. Lisez l’intitulé de l’acte que l’on vous soumet plutôt que de supposer.

Vos deux protections

Le délai de rétractation. L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai légal après notification de l’acte pour renoncer, sans motif ni pénalité, avec restitution intégrale des sommes versées. Ce délai court à compter de la notification, d’où l’importance de la date exacte de réception.

Les conditions suspensives. La plus importante est l’obtention du prêt : si le financement est refusé dans les conditions décrites au compromis, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué. Encore faut-il avoir déposé les demandes dans les délais prévus et pouvoir le prouver.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

  • Le dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique, désormais déterminant pour un bien destiné à la location.
  • Les documents de copropriété : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées, montant des charges, travaux votés ou envisagés, état de la dette du vendeur.
  • Les servitudes et les documents d’urbanisme, qui peuvent limiter les projets d’extension ou révéler un futur aménagement à proximité.
  • La date de signature de l’acte authentique et les conséquences d’un dépassement.
  • Le sort du dépôt de garantie et les cas dans lesquels il reste acquis au vendeur.

Le point relatif au diagnostic énergétique est devenu central pour un achat locatif : voir notre guide sur les passoires thermiques.

Questions fréquentes

Peut-on annuler un compromis de vente ?

L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation légal après notification, pendant lequel il renonce sans motif ni pénalité, les sommes versées lui étant restituées. Passé ce délai, l’annulation n’est possible que par le jeu d’une condition suspensive non réalisée, principalement le refus de prêt. En dehors de ces cas, un renoncement expose à la perte du dépôt de garantie, voire à une action du vendeur.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Il n’est pas imposé par la loi mais il est d’usage, et son montant est négociable. Il est séquestré chez le notaire ou l’agent immobilier, et non versé au vendeur. Il vous est restitué si vous exercez votre droit de rétractation ou si une condition suspensive ne se réalise pas. Il reste en revanche acquis au vendeur si vous renoncez sans motif légitime après le délai.

Faut-il signer le compromis chez le notaire ?

Ce n’est pas obligatoire : un compromis peut être signé sous seing privé ou en agence. Le passage par le notaire présente néanmoins un avantage réel, car il vérifie les pièces, rédige les conditions suspensives avec précision et sécurise la notification qui fait courir le délai de rétractation. Le coût de cette intervention est généralement inclus dans les frais d’acquisition.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

Si la condition suspensive d’obtention de prêt est correctement rédigée et que vous avez déposé vos demandes dans les délais convenus, la vente est annulée de plein droit et le dépôt de garantie vous est restitué. Conservez la preuve écrite de chaque demande et de chaque refus : c’est à vous d’établir que vous avez respecté vos obligations.

Combien de temps s'écoule entre compromis et acte authentique ?

Le délai usuel se compte en mois, le temps d’obtenir le financement et de réunir les documents administratifs, notamment la purge du droit de préemption de la commune. Ce délai figure au compromis, tout comme les conséquences d’un dépassement. Un retard imputable à l’une des parties peut donner lieu à des pénalités contractuelles.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Non, le compromis l’engage fermement dès sa signature : il ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, contrairement à l’acquéreur. Un vendeur qui refuserait de signer l’acte authentique s’expose à une action en exécution forcée de la vente ou en versement de dommages et intérêts. C’est l’une des différences majeures entre le compromis et la promesse unilatérale.

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