Le sujet a été brouillé par plusieurs années d’annonces, d’amendements et de propositions de loi. Résultat : beaucoup de bailleurs confondent trois choses distinctes — l’interdiction progressive de mise en location, le gel des loyers déjà en vigueur, et la réforme du mode de calcul du diagnostic. Elles n’ont ni le même calendrier ni les mêmes effets.
Le calendrier d’interdiction de location
La loi Climat et Résilience a instauré un critère de décence énergétique, abaissé par paliers. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’une mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés au 1er janvier 2028, les logements classés E au 1er janvier 2034. Outre-mer, le calendrier est décalé.
Point essentiel et souvent mal compris : l’interdiction ne s’applique pas aux baux en cours. Elle vise les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites intervenant après l’échéance. Un locataire en place peut donc rester, mais il peut également exiger la mise en conformité du logement.
Le gel des loyers, distinct de l’interdiction
Depuis 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer révisé en cours de bail, ni être réévalués entre deux locataires dans les zones concernées. Cette mesure est en vigueur indépendamment du calendrier d’interdiction : un logement classé F reste louable jusqu’en 2028, mais son loyer est bloqué depuis plusieurs années.
La réforme du calcul entrée en vigueur en 2026
Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic a été abaissé. Conséquence directe : plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité sont sortis des classes F et G sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé.
Si votre bien est chauffé à l’électricité et que son diagnostic est antérieur à cette date, faire réaliser un nouveau diagnostic peut suffire à changer sa classe — et donc son statut au regard de l’interdiction. C’est l’action la moins coûteuse à envisager avant d’engager le moindre travaux.
Que faire concrètement
- Vérifiez la date de votre diagnostic. Sa durée de validité est de dix ans, mais un diagnostic antérieur à la réforme du calcul peut sous-estimer la classe d’un logement électrique.
- Faites établir un audit si des travaux sont envisagés : il hiérarchise les gestes par gain de classe et non par coût.
- Priorisez l’isolation avant le changement de système de chauffage : l’ordre inverse conduit à surdimensionner l’équipement.
- Vérifiez les aides mobilisables avant d’engager la dépense, certaines étant conditionnées à l’antériorité du devis.
- Intégrez le calendrier dans le calcul d’acquisition : un bien classé F acheté aujourd’hui devra être traité avant 2028.
À l’achat, une passoire énergétique se négocie : le coût des travaux doit être déduit du prix, pas ajouté au budget. Ce raisonnement fait partie du calcul de rentabilité exposé dans notre guide du rendement locatif.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à louer un logement classé G ?
Un bail en cours peut se poursuivre : l’interdiction vise les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites postérieurs à l’échéance. En revanche, vous ne pouvez plus mettre le logement en location auprès d’un nouveau locataire, et le locataire en place peut vous demander la réalisation de travaux au titre de la décence du logement, le cas échéant devant le juge.
Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique ?
Le logement n’est pas considéré comme décent, ce qui ouvre au locataire la possibilité de saisir le juge pour obtenir la réalisation de travaux, une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. Le bail n’est pas nul de plein droit et le locataire n’est pas fondé à cesser de payer son loyer de sa propre initiative, mais le rapport de force devient nettement défavorable au bailleur.
La réforme du DPE de 2026 change-t-elle ma classe ?
Elle peut la changer si votre logement est chauffé à l’électricité : l’abaissement du coefficient de conversion appliqué à cette énergie a fait sortir plusieurs centaines de milliers de logements des classes F et G sans travaux. Un diagnostic réalisé avant cette date reste valide mais peut refléter une classe désormais dépassée. Faire établir un nouveau diagnostic est alors la première démarche à envisager.
Le gel des loyers s'applique-t-il à tous les logements F et G ?
Le blocage de la révision annuelle du loyer en cours de bail concerne les logements classés F et G. Les règles de fixation du loyer entre deux locataires dépendent en outre de la zone : en zone tendue, la réévaluation est encadrée indépendamment du diagnostic. Ces deux mécanismes se cumulent et doivent être vérifiés séparément avant toute augmentation.
Faut-il acheter une passoire thermique pour investir ?
C’est une stratégie défendable à une condition : que le coût réel des travaux, chiffré par des devis et non estimé, soit déduit du prix d’acquisition. L’opération se justifie lorsque la décote obtenue dépasse le coût des travaux, en tenant compte du temps de chantier sans loyer. En location nue au régime réel, ces travaux peuvent en outre générer un déficit foncier imputable.
Quels travaux améliorent le plus la classe énergétique ?
L’isolation de la toiture et des combles présente généralement le meilleur rapport entre coût et gain, suivie de l’isolation des murs et du remplacement des menuiseries. Le changement de système de chauffage produit un effet important mais doit intervenir après l’isolation, faute de quoi l’équipement est surdimensionné. Un audit énergétique hiérarchise ces gestes selon le gain de classe attendu.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience
- Code de la construction et de l’habitation, article L.173-1-1
- Décret n° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent
- Réforme du coefficient de conversion de l’électricité applicable au 1er janvier 2026
