Acheter à deux sans être marié est devenu la situation la plus courante des primo-accédants. C’est aussi celle qui produit le plus de litiges quelques années plus tard, pour une raison unique : les quotes-parts inscrites dans l’acte ne correspondent presque jamais à la réalité des financements.
L’indivision : la règle par défaut
À défaut d’organisation particulière, l’achat à deux crée une indivision : chacun est propriétaire d’une quote-part fixée dans l’acte. Le réflexe est d’inscrire cinquante pour cent chacun, y compris lorsque les apports diffèrent sensiblement.
C’est l’erreur fondatrice. En cas de séparation ou de revente, le partage s’effectue selon les quotes-parts inscrites, non selon ce que chacun a réellement versé. Celui qui a apporté davantage doit alors prouver son financement supérieur, exercice difficile et souvent partiel.
Les alternatives à l’indivision
La convention d’indivision, conclue devant notaire, organise le fonctionnement : répartition des charges, gestion, durée, et modalités de sortie. Elle atténue considérablement le principal défaut de l’indivision, à savoir l’exigence d’unanimité pour vendre.
La société civile immobilière substitue des parts sociales à la propriété directe. Elle facilite les cessions progressives et la gestion à plusieurs, mais implique une comptabilité, un formalisme annuel et un coût de constitution — voir notre comparaison SCI ou SAS.
La clause de tontine, ou clause d’accroissement, attribue la totalité du bien au survivant, réputé propriétaire depuis l’origine. Elle protège efficacement mais présente une rigidité majeure : la vente devient impossible sans l’accord des deux, et son traitement fiscal doit être examiné avec attention.
Protéger le survivant
Sans mariage, le survivant n’hérite pas de la quote-part du défunt : elle revient à la famille de celui-ci, qui devient co-indivisaire du logement. La situation est brutale et fréquente.
Trois correctifs : un testament attribuant la quotité disponible, une clause de tontine, ou une assurance-vie permettant au survivant de racheter la part des héritiers. Ces dispositifs se mettent en place avant, jamais après.
Questions fréquentes
Faut-il inscrire 50/50 dans l'acte ?
Uniquement si les apports sont réellement égaux, apport personnel et part de crédit remboursée comprise. Dans le cas contraire, inscrivez des quotes-parts proportionnelles aux financements effectifs, ou faites insérer une clause reconnaissant l’apport inégal et son remboursement prioritaire. Le partage s’effectuera selon l’acte, pas selon les versements réels.
Que devient le bien si l'un des deux décède ?
Sans mariage, sa quote-part revient à ses héritiers légaux, qui deviennent co-indivisaires avec le survivant. Celui-ci peut se retrouver à devoir racheter la part de la famille de son partenaire pour conserver le logement. Un testament, une clause de tontine ou une assurance-vie destinée au rachat permettent d’anticiper cette situation.
Qu'est-ce qu'une clause de tontine ?
C’est une clause d’accroissement selon laquelle le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine, ce qui écarte totalement les héritiers du prédécédé. Elle protège efficacement le survivant, mais elle est rigide : la vente devient impossible sans accord des deux, et son traitement fiscal varie selon la valeur du bien. Elle doit être arbitrée avec le notaire.
Une SCI est-elle utile pour un couple ?
Elle facilite les cessions progressives de parts et l’organisation de la gestion, mais implique des statuts, une comptabilité et un formalisme annuel, pour un intérêt limité sur une résidence principale. Elle prive par ailleurs de l’exonération de plus-value applicable à la résidence principale dans certaines configurations. Elle se justifie davantage pour un projet locatif.
Comment prouver un financement inégal ?
Par les relevés bancaires retraçant les virements, les justificatifs d’apport et le tableau d’amortissement du crédit. Cette preuve est nettement plus fragile qu’une mention dans l’acte notarié, et son appréciation dépend des circonstances. Conservez néanmoins l’ensemble de ces éléments dès l’origine : ils constituent votre seule ressource en l’absence de clause.
Que faire en cas de séparation ?
Trois voies : l’un rachète la part de l’autre, avec l’accord de la banque pour la reprise du crédit, le bien est vendu et le prix réparti selon les quotes-parts, ou l’indivision se poursuit temporairement par convention. À défaut d’accord, le partage judiciaire reste ouvert, mais il est long et coûteux : voir notre guide sur l’indivision.
- Les finances du coupleLes trois statuts et leurs conséquences sur la propriété des biens.Lire le guide
