La sélection du locataire est la seule protection réellement efficace contre l’impayé : une fois le bail signé, les recours sont longs, coûteux et rarement satisfaisants. C’est aussi une étape strictement encadrée, où le bailleur peut commettre des irrégularités sans le savoir.
Les documents que vous pouvez exiger
La liste des pièces exigibles est fixée par décret et limitative. Elle couvre l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les ressources : pièce d’identité, justificatif de domicile, contrat de travail ou attestation d’employeur, derniers bulletins de salaire, avis d’imposition.
Toute pièce hors liste est interdite. Sont notamment prohibés la demande de relevés de compte bancaire, d’attestation d’absence de crédit, de dossier médical, de photographie, ou le versement anticipé sur un compte bloqué. Ces interdictions sont sanctionnées et le refus du candidat pour ce motif peut être qualifié de discriminatoire.
Le critère des ressources
L’usage retient un rapport entre les revenus nets et le loyer charges comprises, généralement de l’ordre du triple. Ce critère n’a rien d’une obligation légale : c’est une pratique de marché, que les assureurs reprennent dans leurs conditions d’éligibilité.
Il doit être appliqué avec discernement. Un candidat dont les revenus sont légèrement inférieurs mais qui présente une ancienneté professionnelle, une épargne visible et un historique locatif sans incident constitue souvent un meilleur risque qu’un candidat conforme au ratio mais fraîchement embauché. Le ratio est un filtre, pas une décision.
Ce qui est interdit
La sélection ne peut reposer sur aucun critère discriminatoire : origine, patronyme, situation de famille, grossesse, apparence, âge, état de santé, handicap, orientation sexuelle, opinions ou appartenance syndicale. La charge de la preuve, en matière de discrimination locative, est aménagée en faveur du plaignant : il suffit d’établir des éléments laissant supposer la discrimination pour que le bailleur doive justifier son choix par des motifs objectifs.
Conservez donc une trace écrite et factuelle des motifs de sélection, fondés sur les seules pièces exigibles. Cette rigueur protège autant qu’elle documente. Si le dossier retenu ne remplit pas les conditions des assureurs, la question de la garantie se pose différemment : voir la garantie loyers impayés.
Questions fréquentes
Quels documents peut-on demander à un candidat locataire ?
La liste est fixée par décret et limitative : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des documents attestant de l’activité professionnelle et des justificatifs de ressources tels que bulletins de salaire et avis d’imposition. Toute demande hors de cette liste est interdite, notamment les relevés de compte bancaire, l’attestation d’absence de crédit ou la photographie du candidat.
Le locataire doit-il gagner trois fois le loyer ?
Aucun texte ne l’impose : il s’agit d’une pratique de marché, reprise par les assureurs dans leurs conditions d’éligibilité. Rien ne vous interdit de retenir un candidat dont les revenus sont inférieurs si d’autres éléments compensent, comme une ancienneté professionnelle solide ou une caution. En revanche, un dossier non conforme aux critères de l’assureur ne sera pas couvert par une garantie loyers impayés.
Comment vérifier qu'un dossier n'est pas falsifié ?
L’administration fiscale propose un service en ligne gratuit permettant de vérifier l’authenticité d’un avis d’imposition à partir de ses références. Un appel à l’employeur mentionné sur le bulletin de salaire constitue le second contrôle. Enfin, la cohérence entre le contrat de travail, les bulletins et l’avis d’imposition révèle la plupart des falsifications, souvent trahies par des montants incompatibles.
Peut-on refuser un candidat sans motif ?
Vous choisissez librement votre locataire, mais votre choix ne peut reposer sur aucun critère discriminatoire prohibé par la loi. En matière de discrimination locative, la charge de la preuve est aménagée : si le candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, il vous appartient de démontrer que la décision reposait sur des motifs objectifs. Documentez donc votre sélection à partir des seules pièces exigibles.
Peut-on demander un dépôt de garantie plus élevé ?
Son montant est plafonné par la loi et diffère selon que la location est nue ou meublée. Aucun versement supplémentaire ne peut être exigé à l’entrée, qu’il s’agisse de loyers d’avance au-delà de ce que prévoit le bail ou d’une somme placée sur un compte bloqué. Ces pratiques sont sanctionnées et exposent le bailleur à la restitution assortie de pénalités.
Faut-il privilégier un locataire avec caution ?
Un cautionnement solidaire renforce la sécurité, à condition que la solvabilité du garant soit vérifiée avec la même rigueur que celle du locataire, et que l’acte soit rédigé conformément aux mentions exigées par la loi. Attention toutefois : le cumul d’un cautionnement et d’une assurance loyers impayés est interdit hors des cas prévus, notamment pour les étudiants et apprentis.
