Revenus fonciers

Les revenus fonciers ne sont jamais préremplis : ils relèvent entièrement de votre initiative, et le choix du régime se fait chaque année. C’est aussi l’un des rares arbitrages fiscaux qui se calcule en cinq minutes et qui engage pour plusieurs années.

Micro-foncier ou régime réel

Le micro-foncier s’applique automatiquement en dessous d’un plafond de recettes annuelles. Il consiste en un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble des charges, sans aucune comptabilité ni justificatif à produire. Sa simplicité est réelle ; son coût aussi, dès que vos charges dépassent l’abattement.

Le régime réel déduit les charges effectives : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, et travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Lorsque le total dépasse les loyers, le déficit ainsi créé s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle.

La règle d’arbitrage

Additionnez vos charges réelles déductibles et comparez-les à l’abattement forfaitaire appliqué à vos loyers. Si elles sont supérieures, le réel est plus favorable. Avec un crédit en cours, les seuls intérêts d’emprunt suffisent souvent à faire basculer le calcul.

Un point critique est trop souvent ignoré : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant plusieurs années. Elle ne se prend donc pas au vu d’une année exceptionnelle en travaux, mais au vu d’une trajectoire. À l’inverse, rester au micro-foncier l’année d’un gros chantier revient à perdre définitivement la déduction correspondante.

Ce qui n’est pas déductible

  • Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement, qui augmentent la surface ou modifient le gros œuvre. Ils s’ajoutent en revanche au prix de revient pour le calcul d’une future plus-value.
  • Le remboursement du capital de l’emprunt : seuls les intérêts et les frais liés le sont.
  • Les charges récupérables sur le locataire, sauf celles restées à votre charge en fin de bail.
  • Votre propre travail, lorsque vous réalisez les travaux vous-même : seuls les matériaux sont déductibles.

La frontière entre amélioration déductible et reconstruction non déductible alimente un contentieux abondant. Conservez devis détaillés et factures, la charge de la preuve pesant sur le contribuable. La stratégie d’ensemble est comparée dans déficit foncier ou LMNP.

Questions fréquentes

Le micro-foncier est-il automatique ?

Oui, il s’applique de plein droit en dessous du plafond de recettes annuelles, sans démarche de votre part, dès lors que vous ne détenez pas de bien relevant d’un régime particulier. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel, y compris sous le plafond, si vos charges le justifient. Cette option est en revanche irrévocable pendant plusieurs années.

Peut-on changer de régime chaque année ?

Non. L’option pour le régime réel engage pour une durée de plusieurs exercices, à l’issue de laquelle le retour au micro-foncier redevient possible si les conditions de plafond sont remplies. Cette irrévocabilité impose de raisonner sur une trajectoire pluriannuelle plutôt que sur la seule année en cours, notamment avant d’engager un programme de travaux.

Les travaux sont-ils déductibles la même année ?

Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles l’année de leur paiement effectif, et non l’année de la facture ou de la réalisation du chantier. Ce décalage permet d’arbitrer la date de règlement d’un solde entre deux exercices, ce qui peut avoir un intérêt réel lorsque vos revenus varient sensiblement d’une année à l’autre.

Que faire du déficit non imputé ?

La fraction du déficit qui excède la limite d’imputation sur le revenu global, ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt, restent reportables sur les revenus fonciers des années suivantes pendant plusieurs exercices. Ce report constitue un actif fiscal réel qu’il faut suivre d’une année sur l’autre, en conservant le détail des montants imputés.

Faut-il déclarer les loyers d'un logement loué à un proche ?

Oui, dès lors qu’un loyer est perçu, quelle que soit la qualité du locataire. Un loyer manifestement inférieur au prix du marché peut toutefois conduire l’administration à requalifier l’opération en libéralité et à remettre en cause la déduction des charges. Une occupation à titre gratuit ne génère aucun revenu imposable, mais ne permet aucune déduction non plus.

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur. Le poids réel de l’imposition dépend donc de votre tranche marginale : c’est pourquoi un même bien n’offre pas le même rendement net-net à deux investisseurs différents.

Voir le guide de la déclaration de revenus