RENEGOCIATION OU RACHAT DE PRET

Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s'agit alors d’une renégociation de prêt), soit auprès d'un autre établissement bancaire (il s'agit alors d'un rachat de prêt, suivi de la mise en place d'un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

Rappelons tout d'abord que la mensualité de remboursement d'un prêt classique est composée d'une part des intérêts et d'autre part d'une portion du capital. La part respective des intérêts et du capital varie dans le temps : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital.

Conséquence évidente : plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux sur le plan financier.

Pour que renégocier un prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du prêt soit suffisant pour couvrir les frais suivants :

• Indemnités de remboursement anticipé :
  Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ainsi, les banques perçoivent une rémunération dans le cas où le prêt est remplacé par un prêt immobilier dans une autre banque. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent très souvent le cas d'un rachat de prêt.
• Les frais de dossier :
  Il s’agit en général d’un forfait ou d’une pourcentage du capital restant dû plafonné qui correspond au temps passé à la mise en place du nouveau prêt.
• Les frais de garantie :
  Il s’agit de fournir une nouvelle garantie comme pour tout nouveau prêt : 0 à 5 % du montant emprunté (cf garantie). Dans le cas d’une hypothèque, afin d’éviter de payer les frais de mainlevée sur la première hypothèque, il est possible de demander une hypothèque de deuxième rang.
  La solution la moins onéreuse consiste naturellement à persuader sa banque de substituer à l'ancien prêt un prêt moins coûteux car dans ce cas, certains de ces frais peuvent diminuer fortement, voire être annulés.

Les critères de décision

La renégociation du prêt n'est valable financièrement que si certaines conditions sont réunies.

• Différentiel de taux : pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit au minimum de 1,2 %.
• Durée écoulée du crédit en cours : pour que le gain financier soit suffisant, la différence totale des mensualités doit couvrir les pénalités et les frais associés.
  Pour cela, elle ne doit pas intervenir trop tard dans l'échéancier de remboursement.
  De manière générale, une durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.
• Montant du prêt actuel : le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

Pour information, les frais de dossier, frais de garantie... sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie.