LES LOIS FISCALES ET LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

En quoi consiste l'investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à faire l'acquisition d'un bien immobilier dans l'optique de le mettre en location et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier.

L’investisseur acquiert en règle générale son bien immobilier à crédit et sans apport, et les loyers perçus chaque mois permettent de rembourser partiellement les mensualités du prêt.

A la fin du prêt, il est alors propriétaire d’un bien financé en partie par le locataire. La différence entre les loyers perçus et les remboursements du prêt est assurée par ce que l’on nommera l’effort d’épargne.

Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon 2 critères déterminants : la rentabilité de l’investissement et la durée du prêt.

Comment évaluer ces critères ?

Calcul de la rentabilité brute de l’investissement :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

* Prix d’acquisition du bien comprenant également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit, frais de garantie du prêt…).

Exemple :
Vous achetez un bien immobilier 100 000 € (tous frais d’acquisition compris hors frais de gestion) que vous louez 500 € / mois soit 6 000 € / an.
Votre rentabilité brute sera donc de 6% par an.

Quel est l’impact du crédit sur l’investissement :
La durée du crédit a un impact direct sur les mensualités de remboursement, plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles.
Ce qui a pour conséquence directe la diminution de l’effort d’épargne.

Pourquoi investir sous dispositif fiscal :

Ce type d'investissement génère à la fois des charges d'acquisition et/ou d'exploitation et des revenus locatifs, le tout constituant votre revenu/déficit foncier qui vient s'ajouter ou se soustraire à votre revenu net imposable.

Grâce à certaines lois, l’Etat propose aux contribuables d’investir dans différents secteurs jugés prioritaires. En contre partie, l’administration fiscale accorde à l’investisseur d’importantes réductions d’impôts et/ou du revenu imposable.

Dans le cadre de ces lois, il existe deux approches :

• La baisse du revenu imposable, ce qui provoque l’année suivante (avec ou sans prorata temporis en fonction de la date de livraison du bien), une diminution des impôts, proportionnelle à la tranche d’imposition (lois Robien, Borloo, Malraux, Monuments Historiques)
• La réduction directe de l’impôt (indépendante de la tranche fiscale) est valable immédiatement (sans prorata temporis) suivant le dispositif, sur les revenus de l’année d’acquisition, de livraison ou de paiement des travaux, (lois Scellier, Girardin, …)

L'investissement immobilier locatif permet de conjuguer des avantages fiscaux importants avec l'effet de levier du recours à crédit. C'est un moyen très efficace pour préparer un complément de revenus pour la retraite ou financer d'autres projets à venir, comme financer les études de vos enfants.

L’économie d’impôt procurée par les dispositifs de défiscalisation ne peut excéder annuellement 18 000 euros plus 6% du revenu imposable pour les opérations enclenchées à partir du 1er janvier 2011.

Ce plafond des niches fiscales s’applique à partir de l’imposition 2011. Ce plafond ne tient pas compte des investissements dans le cadre de la Loi Scellier ou Scellier Bouvard pour lesquels une promesse d’achat a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2010  (25 000€ + 10%).
Ce plafond ne tient pas compte non plus des investissements locatifs Outre-mer résultant de l'acquisition d'un immeuble ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010.

Quelle loi fiscale pour vous ?

Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.