GÉNÉRALITÉS FISCALES : LES REVENUS FONCIERS

Mettre un logement nu en location signifie percevoir des loyers à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Principe des revenus fonciers

Tout propriétaire d’un bien immobilier loué vide, (maison, appartement, garage, parking, terrain…) produisant des revenus directs ou indirects (SCI, SCPI, …), est imposable au titre des revenus fonciers.

L’ensemble des locations nues relève de la catégorie des revenus fonciers :

• Appartements ou maisons
• Parkings
• Locaux commerciaux, magasins
• Propriétés non bâties…

Régime du micro-foncier

Il concerne les contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros. Ce régime d’imposition est toutefois uniquement réservé aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables selon le régime de droit commun.

Il suffit d’indiquer sur sa déclaration de revenus principale le montant brut des recettes encaissées. L’administration fiscale applique alors un abattement de 40 % sur les recettes locatives. Cet abattement forfaitaire est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut. Il n’est pas possible dans ce cas de déduire des frais réels.

Cette option est automatiquement prise pour une durée de trois ans.

Elle est irrévocable sauf cas particulier tel que le changement de locataire en cours d’option. Cette renonciation doit être notifiée à l’administration en même temps que la déclaration de revenus au cours de laquelle l’événement est intervenu.

Régime du réel

Tout investisseur déclarant plus de 15 000 € de loyers bruts par an (ou éligible au micro foncier mais préférant opter pour le régime réel), peut demander à relever du régime réel d’imposition.

Il souscrit suivant son cas, une déclaration 2044, 2044 S et/ou 2044 EB (imprimés Cerfa)

Dans ce cas, il a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus locatifs :

• La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt (limité au montant des loyers perçus)
• Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière…
• Tous les travaux éventuels de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)
• Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 € (15 300 € dans le cadre du dispositif Perissol).

Déficit foncier

Sous le régime réel des revenus fonciers, la part du déficit foncier excédant 10 700 € par an (15 300 € dans le cadre du dispositif Perissol) et/ou la part des intérêts d’emprunts excédant le montant des loyers ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.